Gradovi moraju imenovati prinudne upravitelje zgrada – sažetak i materijali s webinara

Glavni predavači na webinaru bili su gospođa Nataša Zatezalo, viša savjetnica specijalistica u Službi za OIB i Središnji registar stanovništva Porezne uprave, te gospodin Tomislav Jukić, ravnatelj Uprave za provedbu stambene politike, kvalitetu stanovanja i komunalno gospodarstvo Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine. Zatezalo je objasnila zašto je uređeno upravljanje zgradama važno za uspostavu Središnjeg registra stanovništva (SRS) i povezivanje osobe s konkretnom stambenom jedinicom, dok je Jukić detaljno prošao postupak imenovanja prinudnog upravitelja te odgovarao na vrlo konkretna pitanja gradova i općina iz prakse.

Odgovor na pitanje zašto je državi sada toliko važno da zgrade imaju upravitelje detaljno je dala Nataša Zatezalo iz Porezne uprave. SRS već raspolaže podacima o stanovnicima, dok Državna geodetska uprava generira identifikacijski broj stambene jedinice i podatke o kvaliteti stanovanja. Međutim, da bi se osoba mogla povezati s konkretnom stambenom jedinicom i formirati ID kućanstva, potreban je cijeli niz prethodnih koraka. Sustav povezuje čak 151 varijablu iz osam institucionalnih izvora, a za priču o zgradama posebno je važna Državna geodetska uprava i njezin Registar zgrada. I tu dolazimo do karike koja nedostaje. SRS i DGU imaju određene podatke. MUP bi zatim, kod prijave prebivališta ili boravišta kada je poznata stambena jedinica, trebao moći povezati osobu s konkretnim stanom. Tako se formira i identifikacijski broj kućanstva. Ali da bi taj lanac funkcionirao, mora postojati identificirana zajednica suvlasnika. Da bi zajednica suvlasnika dobila pravnu osobnost i OIB, potreban je upravitelj.

Kako je naglasila Zatezalo – ključ koji pokreće cijeli ovaj digitalni lanac je upravitelj zgrade, redovni ili prinudni jer

• bez upravitelja onemogućena je dodjela OIB-a zajednici suvlasnika;
• bez OIB-a DGU ne može formirati ID stambene jedinice i povezati podatke o stambenim jedinicama i kvaliteti stanovanja, a
• bez tog ID-a MUP ne može povezati osobu sa stanom.

Naime, središnja država želi znati detalje te je ovo možda dosad najkonkretnije objašnjenje zašto se pitanje upravljanja zgradama više ne promatra samo kao interni problem suvlasnika. Posebno je zanimljivo što sve podaci o stambenoj jedinici i kvaliteti stanovanja trebaju obuhvatiti. U prezentaciji Porezne uprave navedeni su, među ostalim:

• identifikacijski broj i vrsta zgrade,
• godina gradnje,
• broj stambenih jedinica u zgradi,
• identifikacijski broj stana,
• OIB i ime vlasnika odnosno suvlasnika,
• površina i način korištenja stambene jedinice te
• njezina adresa.

Drugi skup podataka opisuje samu kvalitetu stanovanja:

• broj soba,
• dostupnost vodovoda i kanalizacije,
• električne energije i plina,
• način grijanja i korišteni energent,
• klimatizaciju,
• kuhinju, kupaonicu, zaseban zahod,
• dostupnost dizala.

Porezna uprava naglasila je da su upravo podaci o stambenim jedinicama i kvaliteti stanovanja područje koje se do sada nije sustavno prikupljalo u jednoj službenoj evidenciji, a potrebno je za socijalne politike, popis stanovništva i programe povezane s klimatskim promjenama. Za gradove i općine to nije tek još jedna državna evidencija jer su oni među korisnicima podataka iz SRS-a, a predviđene svrhe uključuju utvrđivanje i naplatu lokalnih poreza, javnih davanja i naknada, socijalnu skrb i demografske mjere te područje odgoja i obrazovanja. Zatezalo je pritom naglasila da jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave nisu samo one koje trebaju pomoći da podaci u sustavu budu potpuni, nego su i među važnim korisnicima SRS-a. Točniji podaci trebali bi im omogućiti preciznije usmjeravanje lokalnih socijalnih pomoći i subvencija, smanjiti mogućnost zlouporaba te dati kvalitetniji i ažurniji uvid u stambeni fond na njihovu području.

Praktični dio postupka gradovima i općinama predstavio je Tomislav Jukić, a njegova ključna poruka je da imenovanje prinudnog upravitelja nije mogućnost koju JLRS može koristiti po želji, nego zakonska obveza kada suvlasnici nisu sami izabrali upravitelja. Rješenje donosi gradonačelnik odnosno općinski načelnik, i to u roku od šest mjeseci od saznanja da zgrada nema izabranog upravitelja. Važno je i da inicijativa ne mora doći iz gradske uprave već prijedlog za imenovanje može podnijeti svaki suvlasnik ili zainteresirani upravitelj. Nakon toga slijedi javni poziv s uvjetima koje moraju ispunjavati prinudni upravitelji. Ako se prijavi više upravitelja nego što ima zgrada, upravitelji se zgradama dodjeljuju prema redoslijedu zaprimljenih ponuda. Ako ponuda uopće nema, za prinudnog upravitelja imenuje se trgovačko društvo u vlasništvu jedinice lokalne samouprave na čijem se području zgrada nalazi.

Na rješenje o imenovanju nema žalbe, ali se može pokrenuti upravni spor. Prinudni upravitelj ostaje na toj funkciji dok zgradu ne preuzme upravitelj kojeg su sami izabrali suvlasnici. Drugim riječima, prinudni upravitelj nije oduzimanje suvlasnicima prava da odlučuju tko će upravljati njihovom zgradom već on popunjava prazninu dok suvlasnici to pitanje sami ne riješe.

Jedno od vrlo praktičnih pitanja gradova bilo je mora li se za svaku novu zgradu bez upravitelja ponovno pokretati cijeli postupak javnog poziva. Odgovarajući na pitanja predstavnika gradova i općina, Jukić je pojasnio da nije potrebno za svaku novu zgradu zasebno raspisivati novi javni poziv. Grad ili općina može raspisati jedan javni poziv zainteresiranim prinudnim upraviteljima, a zatim ih raspoređivati kako se pojavljuju zgrade kojima je potrebno prinudno upravljanje. Za trajanje takvog poziva, prema odgovoru Ministarstva na webinaru, Zakonom nije propisan poseban rok; novi se poziv može raspisati kada praksa pokaže da je to potrebno, primjerice ako više nema raspoloživih zainteresiranih upravitelja.

Jukić je također potvrdio da JL(R)S može u javnom pozivu propisati posebne uvjete za prinudne upravitelje koje želi angažirati na svojem području. Ako već imenovani prinudni upravitelj ne obavlja posao kako treba, a postoji drugi upravitelj koji se javio na javni poziv, na webinaru je pojašnjeno da se promjena može provesti novim rješenjem, bez potrebe za ponavljanjem cijelog javnog poziva. Zanimljivo je i da zgrade koje već imaju prinudnog upravitelja imenovanog prema ranijim propisima ne trebaju samo zbog novog Zakona prolaziti novi postupak. Kao primjer je na webinaru navedena zgrada kojoj je prinudni upravitelj imenovan 2012. godine; odgovor je bio da je to i dalje zgrada koja ima upravitelja.

Jukić je tijekom webinara rekao i da Ministarstvo razmišlja o daljnjim koracima prema jedinicama lokalne samouprave koje ne izvršavaju obveze propisane Zakonom. Kao jednu od mogućnosti spomenuo je da bi se kod budućih programa potpora, kao što su programi komunalnih projekata i ugradnje dizala, moglo uzimati u obzir jesu li gradovi i općine imenovali prinudne upravitelje ondje gdje su to bili dužni učiniti. Važno je naglasiti da to nije predstavljeno kao donesena odluka ili postojeći uvjet, nego kao mogućnost koju Ministarstvo razmatra zbog jedinica koje ne postupaju prema Zakonu.

Time pitanje prinudnih upravitelja prestaje biti samo administrativno pitanje jednog gradskog odjela. Moglo bi postati relevantno i za širu politiku ulaganja u zgrade. Na kraju krajeva, zgrada koja godinama nema upravitelja više nije samo problem svojih suvlasnika već je rupa u sustavu održavanja, potencijalni sigurnosni problem za okolinu, ali i prazno mjesto u novoj digitalnoj slici hrvatskog stambenog fonda. A prema porukama Ministarstva i Porezne uprave, upravo će se te praznine sada pokušati zatvarati i to redovnim upraviteljem kada ga suvlasnici izaberu, a prinudnim kada ga ne izaberu.

Prezentaciju gospođe Zatezalo o SRS možete preuzeti ovdje, a prezentaciju g. Jukića o postupku imenovanja prinudnih upravitelja zgrada ovdje.

Snimku webinara možete pogledati u nastavku:

Tekst preuzet i prilagođen sa ZGRADOnačelnik.hr.